地方中古マンション余りすぎ問題。コレ負動産過ぎません？

( ﾟдﾟ)　クリスマスに不動産めぐり…？

よめたんの染井です。メリークリスマス

本日は人様の家を訪問するサンタをしてきました

といっても

無人の空き家に不動産屋のおじさん（70歳）と一緒に数件見学しただけですが

余計虚しいな！！

はい、茶番はここまでにして

地方の不動産マンション（築30年）って聞いてどう思いますか？

地方の中古マンションは負動産問題
- 地方で不動産を買うなら戸建て？
- 中古マンションは将来まず売れない
地方中古マンション修繕費が足りてない
- 不動産屋との会話
- 修繕費ってあげれないの？
生き残りそうな中古マンション維持費が高すぎ問題
まとめ｜地方の中古マンションって誰が買うんだろう
物件調べはat homeだけあればいいよ

地方の中古マンションは負動産問題

地方で不動産を買うなら戸建て？

将来のこともあり物件を…と新築中古問わずにマンション、戸建て、土地を以前から見ておりました。

自分が購入するとしたら中古の戸建てか、飯田系の新築建売だろうなって以前書いた気がしますが、今もそう思っています。にしても他物件を見れば見るほどさあ。地方のこの先はどうなるんだい？って不安になることばかりです。

中古マンションは将来まず売れない

特にマンション物件。これどうなってるんだと。

売りはちょこちょこと出ているんです。しかし残り続けている。だから全部ではないにしろある程度は不動産屋に話を聞けれるんですよ。構成する世帯の平均年齢とか、修繕内容とか、なんで値下げしないの？とか、ライバル物件のこととか

話を聞けば聞くほど現実という名の怪物がどうしようもなく立ちふさがるわけですが、深淵を見ない限り深淵もこちらを見てこない理論でどこまで地方はやってけるのかなあって不安しかありません。

定年までの約30年後はいったいどうなってるのやら。

地方中古マンション修繕費が足りてない

不動産屋との会話

「この修繕費マイナスとは計画通り集金できてないでいいんですよね？」
「ええ、当初の予定よりずれてますね」
「ここの物件は築28年ですが大規模修繕二回目はいつ頃の予定で」
「最初の修繕が大体15年ほどですからねー。計画通りならもう2年先じゃないですか」
「別階で配管からの水漏れ報告が昨年あるというのは？他にも報告は？」
「…あります。買いますか？」

( ﾟдﾟ)　買わねーよ！？

水回りの問題、結構深刻のようです。

マンションの何が不安って共有部分の補修。外壁や屋上は大規模修繕でやったのが見た目でわかりますが、配管関連の水回りは聞かない限りさっぱりわからない。建物の寿命が一気に縮まることなのに先に教えてくれるかといやそれはそれで教えてくれないし。

配管関係は建築30年以内のは耐久性の高い塩化ビニルで、設置も床スラブ上配管が主流だからメンテはしやすいとのことですが、発見が遅れて建物内部で漏らしてたらどうなるんだろう。爆裂したコンクリートの再生ってできるのかな。

修繕費ってあげれないの？

躯体が爆裂コンクリート。

そんなことにならないために長年の修繕費積立で配管内部を樹脂膜で耐久を伸ばしたり、取っ替えたりして躯体を長持ちさせるということですが、当然後年になるほど修繕内容に金がかかる。そうして毎月の修繕費も上がってくる。

しかし値上げに賛成しない住民も出てくる。とはいえ反対に回っても多数決で負けたら修繕費は上がるだけ。

だからマンションを売り逃げしようとする人も出てくる。しかしこれがほんとなかなか売れない。そらそうだ誰が築30年で大規模修繕2回目がまだの物件なんて欲しがるのか。

生き残りそうな中古マンション維持費が高すぎ問題

んじゃさー修繕費が高くても払える層がいる管理がしっかりしている物件を買えばいいじゃないって話。

確かにそれだと安心かもしれないけど、ちなみにどれくらい払ってるんだ？とリサーチをすると近所の売出し物件では大京不動産のライオンズマンションがそこそこ強気な金額を載せておりました。

高いイコール管理も修繕も安全というわけじゃありませんが一例として御覧ください。

築年数：25-30年
管理費・修繕費：300-500円/1㎡

( ﾟдﾟ)　固定費たかーい

ファミリーサイズの70㎡くらいだと修繕費、管理費の固定費で約3万円の支出。車を利用してるならさらに駐車場料金、あとは固定資産税の支出が加わって適当計算で合計4万くらい？

しかも大規模修繕2回目以降となると修繕費がまた足りなくなるので、今よりさらに上げざるを得ない。一応、担当に確認してもらったら計画表で試算するだけでも今の1.5～2倍くらいは修繕費を値上がりしないとまずいんだってさ。わーお。

でも払わないと物件寿命が…ということで住民は払わざるを得ないんでしょうね。

にしても、この例にあげたライオンズマンションの物件は駅前でもなく、立体駐車場もないのになんでこんなに管理費修繕費が高いんだろう。

まとめ｜地方の中古マンションって誰が買うんだろう

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( ﾟдﾟ)　この値段で売れるの？

もうそういう物件がいっぱい。物件価格はそれなりに落としても、管理修繕費等を考えたら10年以内に中古戸建ての支出を超えるよ？

近くにスーパーや駅が集約してる地域でのマンションならまだわかります。

ただ、地方住民ゆえに車は大多数持っているからなのか、それほど便利じゃねえなあって土地ですら安くなってはおりません。いくら物件のグレードがそこらの安アパートより良いからとアピールしても築20年以上でガラスはシングルで断熱性皆無、トイレはウォシュレット無し、追い焚きすらねえ、給湯器等の寿命がいつきてもおかしくない。そんな物件でも買う？

あと単純に将来的に売れるのか分からない物件というのが怖い。

物件は金額だけで判断するものじゃないですが、そういう諸々で自分は地方マンション購入は厳しいなあって感じます。仮にマンションを買うなら自分が定年を迎えて老い先30年もないなってときでしょうか。